Bruselas, Bélgica. – La Comisión Europea puso sobre la mesa una de las iniciativas que puede cambiar el escenario regulatorio del alojamiento turístico en Europa: el proyecto de Reglamento de la Affordable Housing Act, presentado la semana pasada, que busca dar cobertura jurídica a los gobiernos nacionales, regionales y municipales para intervenir en los mercados de vivienda sometidos a mayor presión.
La propuesta no elimina ni prohíbe el alquiler turístico en la Unión Europea. Tampoco entra en vigor con su presentación. Se trata de un proyecto legislativo que ahora deberá ser negociado y aprobado por el Parlamento Europeo y el Consejo antes de convertirse en una norma aplicable.
Su importancia para el turismo, sin embargo, es considerable: por primera vez la Unión Europea plantea un marco común para determinar cuándo las autoridades pueden restringir los alojamientos de corta duración por razones de disponibilidad y asequibilidad de la vivienda.
El alquiler turístico entra en el debate europeo sobre la vivienda
La Comisión parte de una realidad que se ha hecho particularmente visible en ciudades y destinos turísticos europeos: la vivienda se ha encarecido mientras crece la presión sobre determinados mercados locales.
Según Bruselas, los alquileres de corta duración ofrecidos a través de plataformas crecieron 93 % entre 2018 y 2024. La Comisión sostiene que, en determinados destinos turísticos, la conversión de viviendas residenciales en alojamientos de corta duración puede reducir la oferta disponible para los residentes y contribuir a elevar los precios.
Pero el proyecto europeo introduce una diferencia fundamental respecto de algunas de las restricciones que ya se han aplicado en ciudades como Barcelona, París o Venecia: no bastaría con que un municipio quiera limitar los apartamentos turísticos.
Para imponer restricciones justificadas exclusivamente por razones de vivienda, la autoridad tendría que demostrar que los alquileres de corta duración han tenido un efecto negativo significativo sobre la disponibilidad o asequibilidad de la vivienda durante al menos tres años, y que medidas menos restrictivas no serían igualmente eficaces.
No habrá una prohibición general de Airbnb
El texto tampoco plantea una prohibición general de las plataformas ni de los alquileres vacacionales.
El proyecto permitiría a las autoridades adoptar medidas que restrinjan los servicios de alojamiento de corta duración en propiedades que no constituyan la residencia principal del anfitrión cuando esas restricciones estén justificadas por una situación de presión habitacional.
La residencia habitual queda, por tanto, en una posición diferente. El objetivo principal de la propuesta es actuar sobre viviendas utilizadas como alojamiento turístico, segundas residencias u otros usos no residenciales cuando estos contribuyan a la presión existente sobre el mercado local.
Las autoridades también deberán utilizar criterios objetivos para determinar cuándo existe esa presión, entre ellos la relación entre precios de vivienda e ingresos, la evolución de esa relación, el crecimiento demográfico y el comportamiento de la oferta y la demanda.
El enfoque pretende evitar que las restricciones sean indiscriminadas: deberán ser necesarias, proporcionales, no discriminatorias y limitadas territorialmente.
Una nueva etapa para las plataformas de alquiler
Para las empresas que operan en el mercado de alquiler vacacional, el cambio más importante no sería necesariamente una reducción inmediata de la oferta, sino la posibilidad de que aumente la capacidad regulatoria de las ciudades y regiones.
La nueva propuesta llega después del Reglamento europeo sobre alquileres de corta duración, que comenzó a aplicarse este año y que establece un marco para la recopilación y transmisión de datos de los alojamientos ofrecidos mediante plataformas.
Esto significa que las autoridades dispondrán progresivamente de una base estadística más sólida para conocer cuántos alojamientos turísticos existen, dónde están localizados y cuáles cumplen las condiciones exigidas.
Para los operadores profesionales, propietarios y administradores de viviendas turísticas, el escenario apunta hacia mayores exigencias de registro, transparencia y cumplimiento de las regulaciones locales.
Pero también puede producir un efecto de mayor seguridad jurídica. La Comisión intenta precisamente establecer las condiciones bajo las cuales una ciudad puede restringir esta actividad, en lugar de dejar que cada administración adopte medidas sin un marco europeo común.
El turismo puede sentir el impacto de manera desigual
El impacto sobre el turismo europeo probablemente no será uniforme.
Las mayores consecuencias se proyectan sobre destinos donde coinciden tres factores: elevada demanda turística, escasez de vivienda y fuerte presencia de alojamientos de corta duración.
En ciudades y territorios sometidos a esa presión, una reducción de los apartamentos turísticos podría disminuir la capacidad de alojamiento disponible para determinados segmentos de viajeros, particularmente familias, grupos y visitantes que buscan estancias más largas o alternativas a los hoteles.
El propio sector de plataformas advierte de este riesgo. Airbnb sostiene que el alquiler de corta duración genera más de 149.000 millones de euros de impacto económico, 40.000 millones en ingresos fiscales y más de dos millones de empleos en la Unión Europea, aunque esas cifras proceden de la propia compañía y deben leerse como una estimación sectorial, no como una medición independiente de la Comisión.
La compañía también argumenta que los alojamientos de corta duración no sirven exclusivamente al turismo, sino que son utilizados por trabajadores desplazados, estudiantes, personas que necesitan alojamiento temporal y familias que viajan.
La organización empresarial CCIA Europe, que representa a compañías tecnológicas entre las que se encuentra Airbnb, ha advertido por su parte que el proyecto necesita mecanismos más fuertes de supervisión para evitar restricciones desproporcionadas.
¿Más hoteles y menos apartamentos?
Uno de los posibles efectos indirectos sobre la industria turística podría ser un desplazamiento de parte de la demanda hacia los hoteles y otros establecimientos turísticos regulados.
Pero sería prematuro concluir que una reducción del alquiler turístico se traducirá automáticamente en más habitaciones hoteleras.
El problema que intenta resolver Bruselas es fundamentalmente la disponibilidad de vivienda residencial, y la propia Comisión reconoce que la solución estructural pasa por aumentar la oferta de viviendas mediante construcción, rehabilitación, reutilización de edificios y simplificación de los procesos de planificación y permisos.
De hecho, la propuesta llega acompañada de una recomendación para que las autoridades desarrollen planes de aceleración de la vivienda.
La Comisión estima que el problema europeo no puede resolverse solamente restringiendo determinados usos de las viviendas existentes.
El nuevo equilibrio entre residentes y turistas
La discusión abre, además, un debate más amplio sobre el modelo turístico europeo.
Durante años, el crecimiento del turismo fue medido principalmente en términos de visitantes, pernoctaciones, gasto y conectividad. Ahora, cada vez más gobiernos europeos incorporan otro indicador: la capacidad de un destino para seguir siendo habitable para su propia población.
La presión social ha sido especialmente visible en destinos como Barcelona, Málaga, las islas españolas, algunas ciudades italianas y determinados mercados costeros y urbanos donde la expansión del alojamiento turístico coincide con fuertes aumentos de los precios residenciales.
El Comité Europeo de las Regiones ha respaldado la iniciativa precisamente porque proporciona a ciudades y regiones mayor seguridad jurídica para actuar según las características de cada mercado local.
Lo que cambia —y lo que todavía no cambia—
Por ahora, el propietario de una vivienda turística en la Unión Europea no tiene que cerrar su alojamiento por efecto de esta propuesta.
Tampoco existe todavía una nueva prohibición europea ni un límite uniforme de días para alquilar viviendas a turistas.
Lo que ha cambiado es el escenario político y jurídico: Bruselas propone reconocer expresamente que, en una zona donde exista una crisis demostrada de vivienda, una autoridad pública pueda restringir el alquiler de corta duración siempre que pueda justificar la medida con datos y respete los principios de necesidad y proporcionalidad.
Y queda una cuestión decisiva: qué versión del Reglamento terminará aprobando el Parlamento Europeo y el Consejo.
Ese proceso puede modificar sustancialmente el texto presentado por la Comisión.
Una señal de advertencia para el turismo europeo
Más que una amenaza inmediata para el alquiler vacacional, la Affordable Housing Act representa una señal de cambio en la relación entre turismo, vivienda y territorio en Europa.
El mensaje de Bruselas es que el crecimiento turístico no puede evaluarse únicamente por su contribución económica cuando, en determinados destinos, compite directamente con la población residente por un recurso escaso: la vivienda.
Para el sector turístico, el desafío será encontrar un nuevo equilibrio entre alojamiento hotelero y extrahotelero, rentabilidad de los propietarios, actividad económica y derecho de los residentes a permanecer en los destinos donde trabajan y viven.
La cuestión ya no es solamente cuántos turistas puede recibir una ciudad europea, sino cuánto turismo puede absorber sin expulsar a quienes la habitan.
Y aunque el proyecto todavía debe superar el proceso legislativo europeo, esa discusión ya está abierta.
